Reconversie / renovatie

In gesprek met Simon Claeys en Xavier Callens over het belang van reconversie en renovatie

Het hergebruik van bestaande gebouwen is gelukkig de prioritaire gedachte geworden

De ruimtelijke ordening in steden maakte het afgelopen decennium een ongekende evolutie door. Een belangrijke nadruk ligt op de renovatie en reconversie van verouderde gebouwen, met de focus op betere energieprestaties, het maximaal hergebruik van structuren en grondstoffen, maar ook op gemengde programma’s die buurten meer diversifieren en doen opleven. Stadsvernieuwingsprojecten bieden zo een antwoord op diverse maatschappelijke uitdagingen.

“Om betaalbaar, sociaal duurzaam en klimaatpositief te bouwen, moeten we het bestaande zo veel mogelijk benutten, in zijn geheel of in onderdelen.”

Reconversie en renovatie zijn tegenwoordig niet meer weg te slaan uit het discours over stadsvernieuwing. Sinds een aantal jaren zet ook de overheid hier resoluut op in. Eindelijk, denken jullie dan?

Xavier: “Vandaag worden herbestemmings- en renovatieprojecten actief gestimuleerd door de overheid. Dat heeft te maken met verschillende factoren en kan alleen maar toegejuicht worden. De klimaatproblematiek is één aspect, maar ook maatschappelijke uitdagingen zoals de bevolkingstoename en het gebrek aan open ruimte impliceren dat er een nieuwe manier van stadsontwikkeling nodig is. Slimmer bouwen en bestaande gebouwen hergebruiken zijn cruciaal. De Vlaamse bouwshift van enkele jaren terug is op dat gebied als idee een kantelpunt geweest, maar het klopt dat we daar als bureau al veel langer mee bezig zijn.”

“Bijvoorbeeld was het ARhus kenniscentrum in Roeselare, een project dat we opleverden in 2014, een reconversie van een voormalig bankkantoor met – zacht uitgedrukt – geen esthetische waarde. Maar het karkas was interessant en leidde tot vernieuwende ontwerpkeuzes. De herontwikkeling van bestaande panden biedt in de eerste plaats een duurzaam alternatief voor sloop en nieuwbouw, met veel minder afval, CO2-uitstoot en dus milieubelasting. Maar het biedt ook opportuniteiten om verouderde structuren in te vullen op manieren die beter passen bij de hedendaagse noden.”

ARhus Roeselare, reconversie bankkantoor tot kenniscentrum

Simon: “CO₂-reductie legt grote druk op nieuwbouw. Meer dan ooit is het noodzakelijk om duurzaam, circulair en klimaatbestendig te bouwen. Het hergebruik van panden vormt de eerste stap in dat verhaal. Als je wil evolueren naar een circulaire bouwwereld, is de keuze voor herbestemmen en verbouwen de enige optie. Door grondstoffen, materialen en draagstructuren te hergebruiken, kan je circulaire principes van bij de start integreren. Daar is nog altijd te weinig aandacht voor. Alleen al daarom moeten we iedereen, en zeker de overheden, blijven stimuleren om bij nieuwe bouwopgaven te zoeken naar in onbruik geraakte gebouwen en die een tweede leven te geven. En als we dan toch ‘nieuwbouwen’, moeten we dat doen met een longterm-gedachte, waarbij de structuren zo ontworpen zijn dat ze meer dan 1 leven of programma kunnen doorstaan. We moeten denken in flexibele structuren door middel van intelligente casco’s.”

Sinds covid en de shift naar meer thuiswerk is de nood aan kantoorruimte gradueel gedaald. Veel kantoorgebouwen moeten anders ingevuld worden. Gekoppeld aan de grote woningnood, ligt daar het antwoord voor de toekomst?

Xavier: “Veel bestaande kantoorgebouwen worden inderdaad onderbenut of staan leeg. Daarnaast is er nood aan extra wooneenheden, zeker in grote steden. Daarom ijveren we meer dan ooit voor multifunctionaliteit, waarbij meerdere functies in een gebouw of wijk worden gecombineerd. Zo ontstaat er een gezonde interactie tussen mens en omgeving, wat vaak ontbreekt in monofunctionele gebouwen of buurten. Verouderde panden kan je herstructureren en er gemengde programma’s onderbrengen, met de focus op betaalbaarheid en sociale duurzaamheid. Brussel is op dat vlak een voorbeeld aan het worden, in schril contrast met de historie van het bouwen van typische beglaasde kantoortorens. De nood aan reconversie ligt er hoger dan eender waar in ons land, maar het beleid is er ook al op afgestemd.”

Twin Falls Brussel, reconversie kantoren tot appartementen

Simon: “Dode stadsdelen zijn vaak monofunctioneel. Door verschillende functies te verenigen, breng je leven in oude gebouwen, wat een nieuwe dynamiek kan teweegbrengen in een straat of buurt. En het heeft een positief gevolg voor het veiligheidsaspect. Veel gebouwen hebben intrinsiek geen architecturale waarde, maar structurele delen zijn vaak perfect herbruikbaar. Door daar op een slimme manier mee om te gaan, kunnen ze toch opgeschaald worden tot waardevolle gebouwen die mee-evolueren met de tijd en veranderende noden.”

“In Woluwe transformeren we een voormalig kantoorgebouw van 16.000 m² tot een duurzaam woonproject. Twin Falls zal een mix van woonunits bieden, variërend van studio’s tot appartementen met 4 slaapkamers, evenals enkele kantoorruimtes.”

“In Brussel zijn we bijvoorbeeld bezig met The Arch / Nor5. Een compleet verouderd kantorencomplex wordt er herontwikkeld tot een ‘groen’ gebouw met gemengde functies en een minimale CO2-uitstoot. Naast kantoren bevat het een fitness, coworkingspace, auditorium, restaurant en lobby, waardoor het zich volledig openstelt voor de buurt. Het grootste deel van de bestaande betonnen structuur wordt behouden, met gerichte ingrepen aan de sokkel van het gebouw, het vervangen van gevelkaders en enkele versterkingen in staal op de verdiepingen. De natuursteen van de gevel werd hergebruikt voor de productie van venstertabletten en granito. Meer dan 200 deuren uit het oude gebouw werden gerecupereerd en opnieuw gebruikt.”

De evolutie naar gemengde projecten vergt kennis over verschillende domeinen. Heeft B2Ai door zijn multidisciplinair karakter op dat vlak een voorsprong ten opzichte van andere architectenbureaus?

Xavier: “Onze schaal is alleszins een van onze grote krachten. We zijn met meer dan 140 mensen. Dat zijn niet alleen architecten, maar heel uiteenlopende profielen. Naast ontwerpteams beschikt ons bureau ook over afdelingen voor masterplanning, interieurontwerp, technieken en stabiliteit. Gezien de complexiteit die grote, gemengde projecten met zich meebrengen, is dat een enorme meerwaarde. Niet alleen omdat al de noodzakelijke expertise aanwezig is, ook omdat je projecten vanuit verschillende invalshoeken kan benaderen. We moeten onze gebouwen zo ontwikkelen dat ze aanpasbaar, losmaakbaar en klimaatpositief zijn. Dat krijg je alleen voor elkaar als alle benodigde expertise verenigd wordt: kennis van techniek en processen, gebruik van slimme bouwmethodes, ontwerpkracht, enzovoort.”

“Een geslaagde transformatie is een combinatie van een stedenbouwkundige, technische en creatieve benadering.”

Simon: “De overlap tussen disciplines en kennis van diverse programmaties nemen wij standaard mee vanaf de start van een ontwerp. In specifieke gevallen gaat het zelfs zo ver dat we als bureau mee gaan nadenken over de ideale invulling van een gebouw. Vaak hoor je dat een oud pand niet gemaakt is om er bepaalde functies in onder te brengen. Dat de bestaande structuur bijvoorbeeld gevolgen heeft voor de indeling van appartementen. Maar misschien heeft een atypisch grondplan juist meer waarde dan een overgeoptimaliseerd appartementsblok? Net omdat we als bureau alle technische en programmatorische kennis in huis hebben, zijn we in staat flexibel om te springen met verschillende ambities, eisen en vragen.”

The Arch / Nor5 Brussel, reconversie kantoren tot mix van programma’s

Projectontwikkelaars spelen een belangrijke rol bij het hertekenen en herinvullen van stadskernen. Krijgen jullie hen vlot mee in het hele renovatie-reconversieverhaal?

Xavier: “Er is zeker een omslag merkbaar. We worden nog heel vaak geconfronteerd met projectontwikkelaars die ogenblikkelijk willen afbreken, want ze hebben nog niet altijd notie van de meerwaarde van renovatie of reconversie. Dat verandert zachtjes aan. Veel klanten beginnen de nood in te zien, mede omdat het op financieel vlak niet altijd zo nadelig is als het op voorhand lijkt.”

Simon: “En omdat omgevingsvergunningen vaak sneller gaan, ondanks de complexiteit van dergelijke projecten. Neem opnieuw The Arch / Nor5 in Brussel. Het bevindt zich in een dens stadsdeel waar ooit grote volumes zijn gerealiseerd. Dat betekent dat het project volumetrisch al vergund is. Het betekent soms wel dat het volume nog moet ontpit worden, om voldoende daglicht of leefkwaliteit te garanderen. Het vergunningstraject verloopt dus vaak een pak makkelijker dan wanneer je een nieuwbouw zou willen laten vergunnen. Voor projectontwikkelaars is dat belangrijk en het is één van de redenen waarom renovatie ook voor hen steeds interessanter wordt.”

Xavier: “Weet je, het is ook een van onze taken als architect om bouwpromotoren en ontwikkelaars te doen stilstaan bij de voordelen van reconversie. Je moet opdrachtgevers ook een stukje opvoeden (zij doen dat uiteraard ook wel wat met ons). Het is logisch dat er nog veel onwetendheid is, gezien het nog steeds een vrij recent gegeven is.”

Montgomery Parc Brussel, renovatie van kantoren

Waar we het nog niet over gehad hebben: erfgoed. Reconversie biedt ook kansen om belangrijke historische gebouwen opnieuw te integreren in de moderne stedelijke omgeving, met behoud van hun culturele waarde. Hoe kijken jullie daarnaar?

Simon: “Als we het hebben over reconversie, moet je in principe onderscheid maken tussen diverse soorten gebouwen. Je hebt panden zonder architecturale of cultureel-historische waarde, maar die wel structurele kwaliteiten hebben. Bij het project Montgomery Parc in Brussel bijvoorbeeld hebben we onderzocht welke constructieve onderdelen herbruikbaar waren en zijn we vertrokken vanuit een bestaand karkas in plaats van meteen alles te slopen.”

Egied Van Broeckhovenschool Brussel, reconversie bottelarij tot school

St. Michel Brussel, reconversie tabaksdepot tot school

“Daarnaast heb je historische gebouwen die een nieuwe bestemming vereisen en weer opengemaakt moeten worden voor de samenleving. Vaak gaat het om verouderde bebouwing met een monumentale status, die bouwfysische problemen en een overmaats energiegebruik kennen. Hierbij ligt de focus op het behoud en versterken van identiteit en karakter, met respect voor de ziel van het gebouw. In Sint-Jans-Molenbeek werden een voormalige bottelarij en tabaksdepot omgevormd tot open en brede scholen waar verbinding met de buurt centraal staat. Zowel de Egied Van Broeckhovenschool als de St. Michel scholencampus evolueerden van gesloten, historische gebouwen naar uitnodigende, duurzame schoolomgevingen.”

“Puur erfgoed is een ander en vaak moeilijker verhaal. Dergelijke gebouwen zijn bijna niet transformeerbaar of zo’n transformatie gebeurt heel statisch, omdat er altijd een bepaalde spanning aanwezig is tussen het economisch gebruik, de energetische prestatie en de erfgoedwaarde. Al moet ik zeggen dat de dialoog met de overheid daarover wel aangescherpt is, waardoor er tegenwoordig iets meer openingen zijn.”

Leopoldskazerne Gent, reconversie tot woningen, appartementen, hotel, ateliers, crèche & het nieuwe Provinciehuis

Xavier: “Bij de herbestemming van een architecturaal waardevol gebouw is het essentieel dat de geschiedenis van de site of het pand leesbaar blijft voor gebruiker en voorbijganger. Neem nu de Leopoldskazerne in Gent. Elke Gentenaar kent deze site, maar het was al jaren afgeleefd en in onbruik geraakt. Er was ook geen relatie tussen de site en de buurt. De volledige site is herontwikkeld tot een open, levendige stadsbuurt met een nieuw buurtpark en tal van functies zoals woningen en appartementen, maar ook een hotel, ateliers, crèche en het nieuwe Provinciehuis.”

“De muren van de Kazerne werden letterlijk en figuurlijk gesloopt, door verschillende grote doorbrekingen te realiseren en bijv. voordeuren van woningen in de buitensten muren te passen. De grote schilddaken, kenmerkend voor de gebouwen op de site, werden volledig herdacht in samenspraak met Erfgoed, om gebruik ervan mogelijk te maken zonder teveel te raken aan de oorspronkelijke kenmerken. Duurzaamheid en aandacht voor hedendaags comfort en kwaliteit staan centraal, samen met respect voor de historische waarde van de site.”