Les villes évoluent rapidement. Les habitants vivent de manière plus compacte et travaillent de façon plus flexible, et la mobilité durable devient de plus en plus évidente. Dans ce contexte en mutation, l’importance de la mixité des usages s’affirme comme moteur de qualité de vie, d’identité urbaine et de valeur sociétale.
Chez B2Ai, nous allons donc au-delà de la simple combinaison de fonctions. Nous nous intéressons surtout à ce qui se passe entre ces fonctions : les interactions, les chevauchements, les usages partagés, au fil de la journée comme au fil des années. Nous croyons aux projets hybrides dans lesquels les fonctions ne coexistent pas seulement côte à côte, mais se renforcent, s’activent et s’enrichissent mutuellement. C’est là que réside la véritable force d’un programme mixte.
Dans cet entretien, Simon Claeys, Barbara Wolff et Xavier Callens expliquent comment B2Ai aborde le « mixed use », quels enseignements leurs projets apportent et pourquoi l’interaction et le chevauchement sont aujourd’hui plus pertinents que jamais.
Comment définissez-vous le « mixed use » dans votre pratique ?
Barbara : Nous considérons le « mixed use » comme un retour aux qualités urbaines originelles, enrichies par les connaissances et les enseignements d’aujourd’hui. Il s’agit d’améliorer la qualité de vie et la durabilité, mais aussi de créer des lieux capables d’évoluer de manière flexible en fonction des besoins sociétaux. Pour nous, la mixité des usages est un investissement dans l’avenir de nos villes et une plus-value pour tous ceux qui y vivent ou y travaillent.
Simon : Pour nous, le « mixed use » ne constitue pas seulement une combinaison de fonctions, mais plutôt l’interaction qui en découle. Dès qu’une fonction en renforce une autre et qu’un lieu attire plusieurs groupes d’usagers tout au long de la journée, on est au cœur de la mixité des usages. L’intensité varie : parfois les fonctions sont juxtaposées au sein d’un même îlot, parfois elles partagent un socle commun.
Pourquoi la mixité des usages devient-elle de plus en plus pertinente sur le plan sociétal ?
Xavier : La ville du quart d’heure, l’évolution des modes d’habiter, une mobilité plus compacte, la réutilisation des bâtiments… tous ces mouvements convergent. Mais surtout, les habitants veulent vivre dans des quartiers en mouvement permanent. Les zones monofonctionnelles se ferment littéralement le soir : elles manquent de sécurité, de dynamisme et de rythme. La mixité des usages permet de rompre avec cela.
Par ailleurs, les individus recherchent eux-mêmes davantage de recoupements dans leur quotidien : pratiquer du sport avant le travail, déposer les enfants, travailler de manière flexible et manger près de chez soi. La mixité des usages soutient ce rythme de vie et contourne le schéma classique du bâtiment « 9 à 17 ».
Il existe aussi une nécessité sociétale : l’espace est limité. En entremêlant plus intelligemment les activités et en utilisant les infrastructures de manière multiple, on augmente le rendement spatial. On évite ainsi une consommation supplémentaire d’espace, on limite les déplacements et on rend les villes à la fois plus vivables et plus efficaces.
Qu’est-ce qui détermine la réussite d’un projet mixte ?
Simon : Le temps. Un bâtiment qui ne vit que quelques heures par jour a peu de valeur sociétale. Nous concevons des espaces capables d’accueillir différents moments d’usage : matin, soir, week-end. Lorsque les fonctions se relaient, une continuité s’installe.
Xavier : Et la gérabilité. Circulations, possibilités de fermeture, sécurité incendie, acoustique… Si ces aspects ne sont pas maîtrisés, la mixité devient un risque. Le « mixed use » n’est pas une idée romantique ; il exige une organisation rigoureuse, des accords clairs entre usagers et un modèle de gestion qui facilite l’usage partagé. Le co-usage peut être envisagé comme une fonction secondaire qui renforce la fonction principale sans la perturber.
Barbara : Le bon mélange au bon endroit. Un projet doit être en adéquation avec son environnement. Un équilibre entre logement, travail, commerce et loisirs est essentiel. Cela n’est possible que dans des lieux où ces fonctions peuvent naturellement se renforcer : centres-villes, quartiers bien connectés ou zones émergentes dotées d’un potentiel suffisant.
Que signifie exactement la notion de « chevauchement » ?
Simon : Le chevauchement apparaît lorsque des fonctions partagent suffisamment de points communs pour utiliser la même infrastructure. Trois programmes ont chacun besoin d’une salle polyvalente ? Une seule salle peut alors avoir trois usages différents. C’est plus efficace, plus durable et socialement plus riche.
À l’école Egied Van Broeckhoven à Molenbeek-Saint-Jean, par exemple, le gymnase est utilisé par l’école en journée et par des associations de quartier en soirée, tout comme le club de boxe interne. Le bâtiment vit par tranches horaires : c’est un chevauchement dans le temps et dans les publics.
Quels projets illustrent le mieux cette interaction ?
Xavier : « De Kazerne » à Gand reste l’un des exemples les plus marquants. Des fonctions publiques, dont le siège de la Province, le logement privé, l’horeca, un hôtel et une crèche s’y rencontrent. Il en résulte un écosystème spontané : les habitants fréquentent l’horeca, les visiteurs suivent des formations, les clients de l’hôtel traversent le parc. C’est une mini-ville où les interactions ne sont pas entièrement prévisibles.
Simon : « Waterfront » à Waregem démontre que la mixité des usages ne doit pas nécessairement être concentré dans un seul bâtiment. Dans ce projet, la force réside dans l’espace public entre les volumes. Logements, hôtel, commerces et bureaux animent la place et transforment une zone délaissée en entrée de ville vivante. En organisant ces fonctions autour d’un espace extérieur partagé, un rythme constant d’usagers s’installe tout au long de la journée. Le projet démontre comment, grâce à une imbrication à l’échelle du quartier — et donc pas uniquement par superposition — il est possible de redonner vie à tout un segment urbain.
Barbara : Icadi à Liège est un exemple fort de développement mixte qui combine confort résidentiel, activité économique et animation publique, tout en respectant à la fois l’intimité et l’esprit communautaire. La reconversion d’un site industriel et d’un bâtiment historique constitue la base du projet : le patrimoine existant a été soigneusement rénové et complété par de nouveaux logements, des espaces de travail, des fonctions publiques et des zones vertes. Il en résulte un quartier urbain contemporain qui redonne vie au patrimoine.
Les places et passages publics sont accessibles en journée et assurent une interaction dynamique avec la ville. Parallèlement, les habitants conservent leur tranquillité grâce à des espaces privés tels que des jardins intérieurs et des sentiers pédestres. Cette stratification des niveaux d’accessibilité favorise la cohésion sociale, améliore la qualité de vie et démontre comment l’espace public peut générer une réelle valeur ajoutée dans un programme mixte.
Xavier : Avec le projet Ouverture, nous avons aussi constaté que tout ne peut pas nécessairement fonctionner simplement par superposition. C’est pourquoi nous concevons des bâtiments flexibles dans le temps : un commerce peut devenir un bureau, un bureau peut s’agrandir de manière imprévue… La mixité des usages est aussi une question d’adaptabilité, d’infrastructures capables d’évoluer avec les futurs usagers et les besoins changeants.
Quelle est l’importance de l’espace public dans les projets mixtes ?
Barbara : Un espace public de qualité accroît l’attractivité d’un quartier pour les habitants, les usagers et les investisseurs. Il renforce la qualité de vie et la valeur des logements, des bureaux et des équipements. Ces lieux ont aussi la capacité d’évoluer avec la société : ce qui est aujourd’hui une place de marché peut devenir demain un parc éphémère, une fête de quartier ou une zone sportive.
Les espaces verts, les aires de jeux et les zones de séjour tranquilles contribuent au bien-être physique et mental des habitants. Ils encouragent la rencontre, le mouvement et la détente, tout en jouant un rôle clé dans l’adaptation climatique : arbres, végétation et plans d’eau réduisent le stress thermique, améliorent la qualité de l’air et retiennent les eaux pluviales. C’est un élément essentiel de nos jours, notamment dans les zones urbaines.
Simon : L’espace public est souvent le point de bascule. C’est l’interface où se produisent les interactions fortuites. Pour le projet « De Kazerne », nous avons transformé l’ancienne cour intérieure en un parc public, rendant le site accessible, visible et utilisable par le quartier. C’est là que la mixité des usages commence réellement à vivre.
La transition entre espaces publics, semi-publics et privés doit être intuitive. Les gens doivent instinctivement savoir où ils sont les bienvenus. L’architecture guide subtilement ces mouvements, sans les contraindre.
Comment tenez-vous compte des différents publics au sein d’un même projet ?
Xavier : En comprenant chaque programme individuellement. Certaines fonctions ne se combinent pas bien, d’autres se renforcent. Et parfois, l’imbrication n’est possible que si l’on limite ou atténue les nuisances. Une crèche, par exemple, où les enfants font la sieste, ne devrait pas jouxter une salle de danse bruyante. Mais lorsque les fonctions ne se gênent pas, on peut chercher des solutions partagées.
Évidemment, nous sommes aussi obligés de travailler dans le cadre du zonage et de la réglementation. Parfois, un maître d’ouvrage souhaite mixer des fonctions, mais le cadre urbanistique ne le permet pas. D’où l’importance d’un dialogue étroit avec les autorités d’aménagement.
L’inclusivité joue-t-elle un rôle ?
Simon : Absolument. L’inclusivité signifie qu’un bâtiment s’adresse à plusieurs publics, et non à un groupe homogène. À l’école Egied Van Broeckhoven, cela se manifeste très concrètement : les assises intégrées en façade sont spontanément utilisées par les habitants du quartier. L’école devient ainsi une partie du quotidien. Cela ne fonctionne que si la gestion et l’accessibilité sont bien organisées et si un lieu ose s’ouvrir.
Quels enseignements tirez-vous pour les projets futurs ?
Xavier : Qu’il faut mélanger les fonctions de manière réfléchie, et non simplement parce que l’idée paraît attrayante. Cela exige analyse, connaissance des usages, compréhension des flux et des moments d’utilisation, ainsi qu’une recherche approfondie de l’imbrication. Les mauvaises combinaisons fragilisent un système, les bonnes créent de la dynamique.
La flexibilité dans le temps devient également essentielle. Ce qui est aujourd’hui un restaurant peut devenir demain une crèche ; ce qui est aujourd’hui un bureau peut se transformer en établissement d’enseignement. Cette adaptabilité devient une condition de base.
Que doivent comprendre les villes et les développeurs en matière de mixité des usages ?
Barbara : Les projets mixtes attirent un public diversifié — habitants, entreprises et visiteurs — ce qui renforce la valeur marchande des bâtiments et la mise en location. Comme les revenus proviennent de différents secteurs (logement, bureaux, commerce), le risque financier est réparti.
Les équipements partagés, tels que parkings, espaces verts ou dispositifs de sécurité, réduisent les coûts de construction et de gestion. Les parkings, par exemple, peuvent être utilisés par les employés en journée et par les résidents le soir, permettant à une même infrastructure de générer un rendement à différents moments.
Simon : La mixité des usages n’est pas un passage obligé. Il ne fonctionne que si l’on croit réellement que 1 + 1 = 3. Il faut vouloir voir et laisser naître cette interaction. Cela exige de l’expertise, un dialogue entre différents secteurs et une ouverture d’esprit. Le véritable bénéfice réside dans l’interaction et le chevauchement : des combinaisons intelligentes qui rendent possibles efficacité, qualité de vie et interaction sociale.
Quel rôle joue la large expertise de B2Ai à cet égard ?
Xavier : B2Ai dispose d’une grande expérience dans de nombreux programmes : écoles, logement, soins, sport, bureaux… Cette diversité nous permet de comprendre le fonctionnement de chaque programme individuellement, mais aussi la manière dont ils peuvent se renforcer mutuellement. La mixité des usages n’est pas un puzzle, c’est une analyse de possibilités. En plaçant intelligemment les fonctions côte à côte, on révèle les zones de chevauchement où la valeur se crée.
Les projets de B2Ai montrent que la mixité des usages va bien au-delà d’une simple programmation. C’est une manière de regarder la ville : comme un lieu où les fonctions ne coexistent pas seulement, mais s’entrelacent. Cette interaction — entre bâtiment et quartier, entre jour et nuit, entre fonctions et usagers — donne à un lieu son rythme, son identité et sa valeur sociétale.