Mixed use: interactie in ruimte & tijd

Steden evolueren snel. Mensen wonen compacter, werken flexibeler en duurzame mobiliteit wordt steeds vanzelfsprekender. In die veranderende context groeit het belang van mixed use als motor voor leefbaarheid, identiteit en maatschappelijke meerwaarde.

Bij B2Ai kijken we daarom verder dan het combineren van functies. We onderzoeken vooral wat er tussen die functies gebeurt: de wisselwerking, de overlap, het gedeeld gebruik, door de dag en door de jaren heen. We geloven in hybride projecten waarin functies niet alleen naast elkaar bestaan, maar elkaar versterken, activeren en verrijken. Dáár ontstaat de echte kracht van een gemengd programma.

In dit gesprek vertellen Simon Claeys, Barbara Wolff en Xavier Callens hoe B2Ai met mixed use omgaat, welke inzichten hun projecten opleveren en waarom wisselwerking en overlap vandaag relevanter zijn dan ooit.

Hoe definiëren jullie mixed use binnen jullie praktijk?
Barbara: We zien mixed use als een terugkeer naar de oorspronkelijke stedelijke kwaliteiten, verrijkt met de kennis en inzichten van vandaag. Het gaat om het verhogen van leefbaarheid en duurzaamheid, maar ook om het creëren van plekken die flexibel mee evolueren met maatschappelijke noden. Mixed use is voor ons een investering in de toekomst van onze steden én een meerwaarde voor iedereen die er woont of werkt.

Simon: Voor ons gaat mixed use niet alleen over functies combineren, maar over de interactie die daardoor ontstaat. Zodra één functie een andere versterkt en een plek meerdere gebruiksgroepen aantrekt doorheen de dag, zit je in de kern van mixed use. De intensiteit daarvan verschilt: soms liggen functies naast elkaar in een bouwblok, soms deel je een sokkel.

Waarom wordt mixed use maatschappelijk steeds relevanter?
Xavier: De 15-minutenstad, veranderende woonpatronen, compactere mobiliteit, het hergebruik van gebouwen… al die bewegingen komen samen. Maar vooral: mensen willen leven in buurten die continu in beweging zijn. Monofunctionele zones sluiten ’s avonds letterlijk. Ze bieden geen veiligheid, geen dynamiek, geen ritme. Mixed use doorbreekt dat.

Daarnaast zoeken mensen zelf meer overlap in hun leven: sporten voor het werk, kinderen afzetten, flexibel werken en eten in de buurt. Mixed use ondersteunt dat dagelijkse ritme. Het ontwijkt het klassieke 9-tot-5-gebouw.

Maar er is ook een maatschappelijke noodzaak: onze ruimte is beperkt. Door activiteiten slimmer te verweven en infrastructuur meervoudig in te zetten, verhogen we het ruimtelijk rendement. Zo vermijden we bijkomend ruimtebeslag, beperken we verplaatsingen en houden we onze steden tegelijk leefbaar én efficiënt.

Wat bepaalt of een mixed-use project slaagt?
Simon: Tijd. Een gebouw dat maar enkele uren per dag leeft, heeft weinig maatschappelijke waarde. Wij ontwerpen ruimtes die verschillende tijdsblokken bedienen: ochtend, avond, weekend. Als functies elkaar aflossen, ontstaat er continuïteit.

Xavier: En beheerbaarheid. Circulaties, afsluitbaarheid, brandveiligheid, akoestiek… Als dat niet klopt, wordt mixen een risico. Mixed use is geen romantisch idee; het vraagt rigoureuze organisatie, duidelijke afspraken tussen gebruikers en een beheermodel dat gedeeld gebruik faciliteert. Medegebruik kan best bekeken worden als een secundaire functie die een hoofdfunctie versterkt, zonder haar te verstoren.

Barbara: De juiste mix voor de juiste plek. Een project moet inhoudelijk kloppen met zijn omgeving. Een evenwichtige verhouding tussen wonen, werken, winkelen en ontspanning is essentieel. Dat lukt alleen wanneer je ontwikkelt op een plek waar die functies elkaar natuurlijk kunnen versterken: stadscentra, goed verbonden wijken of opkomende gebieden met voldoende draagkracht en potentieel.

Jullie verwijzen naar ‘overlap’. Wat bedoelen jullie daar precies mee?
Simon: Overlap ontstaat wanneer functies net genoeg raakvlakken hebben om infrastructuur te delen. Drie programma’s die elk een polyvalente zaal nodig hebben? Dan krijgt één ruimte drie betekenissen. Dat is efficiënter, duurzamer en sociaal rijker.

In de Egied Van Broeckhovenschool in Sint-Jans-Molenbeek bijvoorbeeld: de sportzaal is overdag voor de school, maar ’s avonds voor buurtverenigingen, net zoals de in-house boksclub. Het gebouw leeft in shifts. Dat is overlap in tijd én doelgroep.

Welke projecten tonen die wisselwerking het sterkst?
Xavier: De Kazerne in Gent blijft een van de meest uitgesproken voorbeelden. Publieke functies, waaronder het Provinciehuis, privaat wonen, horeca, hotel, en een kinderdagverblijf komen er samen. Wat dan ontstaat, is een spontaan ecosysteem: bewoners gebruiken horeca, bezoekers volgen opleidingen, hotelgasten bewegen door het park. Het is een mini-stad waarin je interacties niet volledig kan voorspellen.

Simon: Waterfront in Waregem toont dan weer dat mixed use niet per se in één gebouw hoeft te zitten. Daar ligt de kracht in de publieke ruimte tussen de volumes. Wonen, hotel, retail en kantoren activeren het plein en transformeerden een verwaarloosde zone in een levendige stadsentree. Door die functies slim rond één gedeelde buitenruimte te organiseren, ontstaat er een constant ritme van gebruikers dat het plein de hele dag door draagt. Het project bewijst hoe je door verweving op gebiedsniveau, en dus niet enkel door stapeling, een volledig stadsdeel nieuw leven kunt geven.

Barbara: Icadi in Luik is een sterk voorbeeld van een mixed-use ontwikkeling die wooncomfort, economische activiteit en publieke levendigheid combineert, met aandacht voor zowel privacy als gemeenschapszin. De herbestemming van een industriële site en een historisch gebouw vormt er de basis: het bestaande erfgoed werd zorgvuldig gerenoveerd en aangevuld met nieuwe woningen, werkplekken, publieke functies en groene ruimtes. Zo ontstaat een eigentijdse stadsbuurt die het erfgoed nieuw leven inblaast.

De openbare pleinen en doorgangen zijn overdag vrij toegankelijk en zorgen voor een levendige wisselwerking met de stad. Tegelijk behouden bewoners hun rust dankzij private zones zoals binnentuinen en paden. Die gelaagdheid in toegankelijkheid ondersteunt sociale cohesie, verhoogt de leefkwaliteit en toont hoe publieke ruimte echte meerwaarde kan creëren binnen een gemengd programma.

Xavier: En in Ouverture hebben we onderzocht dat niet alles boven elkaar zomaar kan werken. Daarom ontwerpen we gebouwen die flexibel zijn in de tijd: retail kan misschien een kantoor worden, een kantoor kan onverwacht uitbreiden… Mixed use is ook een verhaal van adaptiviteit. Infrastructuur die meegroeit met toekomstige gebruikers en verschuivende noden.

Hoe belangrijk is publieke ruimte in gemengde projecten?
Barbara: Een kwalitatieve publieke ruimte verhoogt de aantrekkelijkheid van een gebied voor bewoners, gebruikers én investeerders. Ze versterkt de leefkwaliteit en de waarde van woningen, kantoren en voorzieningen. Daarnaast hebben zulke plekken het vermogen om mee te bewegen met de samenleving: wat vandaag een marktplein is, kan morgen een pop-up park, buurtfeest of sportzone worden.

Groene zones, speelplekken en rustige verblijfsruimtes dragen bij aan het fysieke en mentale welzijn van bewoners. Ze stimuleren ontmoeting, beweging en ontspanning. Tegelijk spelen ze een cruciale rol in klimaatadaptatie: bomen, beplanting en waterpartijen helpen hittestress verminderen, verbeteren de luchtkwaliteit en bufferen regenwater. Zeker in stedelijke gebieden is dat vandaag essentieel.

Simon: Publieke ruimte is vaak het scharnierpunt. Het is het raakvlak waarop toevallige interactie ontstaat. In de Kazerne hebben we de voormalige binnenkoer opengemaakt tot een publiek park. Dat maakte de site toegankelijk, zichtbaar en bruikbaar voor de buurt. Het is daar dat mixed use echt begint te leven.

De gradatie tussen publiek, semi-publiek en privaat moet vanzelfsprekend aanvoelen. Mensen moeten intuïtief weten waar ze welkom zijn. Architectuur stuurt die beweging subtiel, zonder dwingend te zijn.

Hoe houden jullie rekening met verschillende doelgroepen binnen één project?
Xavier: Door elk programma afzonderlijk te begrijpen. Sommige functies combineer je best nooit, andere versterken elkaar. En soms kan verweving alleen als je hindereffecten beperkt of verzacht. Een kinderdagverblijf waar kinderen een middagdutje doen, ligt bijvoorbeeld best niet naast een lawaaierige danszaal bijvoorbeeld. Maar wanneer functies elkaar niet storen, kan je net zoeken naar gedeelde oplossingen.

Daarnaast moet je altijd binnen de realiteit van bestemming en regelgeving werken. Soms wil een opdrachtgever mixen, maar laat het bestemmingskader dat niet toe. Daarom is een goede dialoog met stedenbouw cruciaal.

Speelt inclusiviteit een rol?
Simon: Absoluut. Inclusiviteit betekent dat een gebouw meerdere publieken aanspreekt, niet één homogene groep. In de Egied Van Broeckhovenschool zie je dat heel letterlijk: de zitplekken in de gevel worden spontaan gebruikt door buurtbewoners. De school wordt zo een deel van het dagelijkse leven. Dat werkt alleen wanneer beheer en toegankelijkheid goed geregeld zijn en wanneer een plek open durft te zijn.

Welke lessen nemen jullie mee naar toekomstige projecten?
Xavier: Dat je doordacht moet omgaan met functies te mengen met elkaar, niet gewoon omdat je ervan uitgaat dat het een leuk idee is. Het vraagt analyse, kennis van de functies, inzicht in flows en gebruiksmomenten én een doordachte zoektocht naar verweving. Slechte combinaties breken een systeem af. Goede combinaties creëren dynamiek.

Daarnaast wordt flexibiliteit in de tijd steeds belangrijker. Wat vandaag horeca is, kan morgen een kinderdagverblijf worden. Wat vandaag een kantoor is, kan later onderwijs worden. Die aanpasbaarheid wordt een basisvoorwaarde.

Wat moeten steden en ontwikkelaars begrijpen over mixed use?
Barbara: Mixed-use projecten trekken een gevarieerd publiek aan, bewoners, bedrijven én bezoekers, wat de verkoop- en verhuurbaarheid versterkt. Doordat inkomsten uit verschillende sectoren komen (wonen, kantoren, retail), spreidt een ontwikkelaar het financiële risico.

Gedeelde voorzieningen zoals parkeergarages, groenruimtes of beveiliging verlagen zowel bouw- als beheerkosten. Parkeerplaatsen kunnen bijvoorbeeld overdag door werknemers en ’s avonds door bewoners worden gebruikt, waardoor dezelfde infrastructuur op verschillende momenten rendeert.

Simon: Mixed use is geen verplicht nummertje. Het werkt alleen als je gelooft dat 1 + 1 = 3. Je moet die interactie willen zien én willen laten ontstaan. Dat vraagt expertise, overleg met verschillende sectoren en een open blik. De echte winst zit in wisselwerking en overlap, in slimme combinaties die efficiëntie, leefbaarheid en sociale interactie mogelijk maken.

Welke rol speelt de brede expertise van B2Ai hierin?
Xavier: B2Ai heeft ervaring met enorm veel programma’s: scholen, wonen, zorg, sport, kantoren… Die brede kennis laat ons toe om te begrijpen hoe elk programma afzonderlijk werkt én hoe ze elkaar kunnen versterken. Mixed use is geen puzzel, het is een analyse van mogelijkheden. Door functies slim naast elkaar te leggen, ontdek je waar overlap waarde creëert.

De projecten van B2Ai tonen dat mixed use meer is dan een programma-invulling. Het is een manier om naar steden te kijken: als plekken waar functies niet naast elkaar bestaan, maar in elkaar overvloeien. Die wisselwerking, tussen gebouw en buurt, tussen dag en nacht, tussen functies en gebruikers, geeft een plek haar ritme, haar identiteit en haar maatschappelijke meerwaarde.